개포 이야기

안녕하세요.

이번에는 지역에 대한 이야기를 한번 해보도록 하겠습니다.

오늘 함께할 이야기는 개포이야기입니다.

개포이야기 - 강남구의 버린자식에서 강남구의 자랑거리로

부의 상징처럼 되어 있는 '강남'이라는 타이틀의 원조임에도 현재 대한민국 최고가 아파트는 서초구 반포동에 있는 아크로리버파크입니다.

강남구의 대장이라고 할 수 있는 압구정동과 '은마아파트'를 대표로한 대치동 일대의 재건축 역시 속도를 내고 있지 못한 가운데

서초구의 대장인 반포는 빠른속도로 재건축이 진행되며 '대한민국 최고가 아파트'의 타이틀을 강남구로부터 빼앗아왔습니다.

강남구로서는 상당히 자존심이 상할 수 있는 일인 것이죠.

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하지만 많은 부분 재건축이 진행된 서초의 반포동 일대와 달리

강남구의 진짜 무서운 측면은 아직 본격적인 시작은 하지도 않았다는 것입니다.

재건축이 되면 가볍게 대한민국 No.1 아파트의 위상을 차지하게 될 압구정 아파트들의 재건축은 물론이고

은마아파트를 비롯한 대치동 일대의 아파트들의 재건축이 되는 순간

대한민국의 최고 아파트의 바톤은 다시금 강남구로 넘어오게 될 것이기 때문입니다.

그리고 그러한 예고편을 쓸 곳이 바로 개포동입니다.

과거 양재천을 경계로 대치동과 개포동을 구분지으며

많은 이들로부터 '님아 그 천을 건너지마오'라는 식의 버린자식 취급을 받던 곳이지만

이제는 명실상부 강남구의 대표 부촌중 하나이자 향후 새롭게 변할 강남의 서막을 여는 곳으로서

대한민국 최고의 주거지중 하나로 거듭날 준비를 마치고 있습니다.

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지금부터 함께 살펴보도록 하겠습니다.

개포동의 입지 - 삼성동, 대치동, 그리고 강남 최대규모의 신도시

개포동의 value는 크게 세가지 요인으로 압축됩니다.

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대한민국 최고 학군이 밀집되어 있는 대치동 접근성(1Km-1.5Km 내외)

대한민국 최대 규모의 개발이 될 삼성동 업무지구 접근성(4Km 내외)

그리고 마지막은 강남구를 떠나 서울 전역에서도 찾아보기 힘든 프리미엄 상품으로 둘러쌓인 새아파트촌이라는데 있습니다.

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사실상 강남구를 넘어 대한민국이 환호할 최고의 택지지구 레피시만을 쏙쏙 골라넣은 느낌입니다.

하나하나 살펴보겠습니다.

개포의 main value. 대치동 접근성입니다.

몇몇 다른 포스팅에서도 말씀드린바가 있지만 부촌일수록, 특히 강남의 경우 학군의 Value 및 프리미엄이 높습니다.

예외적으로 부촌에서도 급을 달리하는 압구정동의 경우 학군이 딱히 중요한 요소로 고려되지 않고 있지만

(아들아. 뭐 그렇게 힘들게 공부하려고 하니. 건물 물려줄테니깐 하고 싶은거 하면서 행복하게 살아라- )

부의 기준으로 육두품에 해당하는 전문직 직군과 고소득 직장인들에게 자녀교육은 그 어떤 것보다 중요하다고 할 수 있습니다.

특히 대치의 교육은 타지역과 궤를 달리합니다.

명실상부 전국 No1의 교육특구이며

시간이 지날수록 클러스터 효과를 발휘하며 점점더 높은 가치를 가지게 될 곳이 바로 대치동입니다.

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대치동의 진정한 힘은 다름아닌 1000개에 달한다는 양질의 사교육 현장에 있습니다.

우리나라가 3만불 시대로 접어든 것을 느끼고 싶으면

평일 저녁 9시 10시즘 대치동 학원가를 가보면 됩니다.

수도 없이 많은 고급차들이 아이들을 태우기 위하여 북새통을 이루고 있는 모습을 보면

비로소 경기 불황은 나만의 이야기구나 하는 것을 체감할 수 있습니다.

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이렇듯 전국 내놓으라는 맹모들이 본인의 시간과 열정을 쏟아서 몰려오는 곳이 바로 대치동입니다.

개포는 그 측면에서 여타 도시와는 차별화되는 메리트를 가지고 있습니다.

절대적인 거리가 2Km 내외밖에 되지 않아 대치를 제외하고는 최고의 접근성을 보이는 곳이기 때문입니다.

그간 자식 교육때문에 대치동 일대 구축에서의 불편한 삶을 감내해야 했었던 맹모들에게는

최고급 아파트 상품성을 갖춘 개포의 새아파트는 한줄기의 빛이자 일종의 구원이라고 할 수 있습니다.

개포동은 철저하게 그러한 측면에서 가치를 보아야 하는 곳입니다.

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대치동의 사교육과 최고급 새아파트라는 두마리토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 유일무이한 곳.

이것이 개포동 새아파트가 가지는 가장 core한 가치입니다.

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두번째 핵심 가치는 삼성동 접근성입니다.

대한민국에서 가장 직장이 많은 강남일대의 핵심중 하나인 삼성동과의 절대적인 거리가 4Km 내외입니다.

지하철 교통이 다소 부족한 감이 있어도 이정도 절대적인 거리라면 교통이 문제라고 문제삼는 것이 문제인 정도입니다.

지하철이 없으면 자전거를 타기를 권장할 정도입니다. 자전거로 15분 거리, 하다못해 회식을 하고 술깰겸 걸어가도 1시간 거리입니다.

강남권 최상의 직주근접임을 의미합니다.

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삼성동은 지금 이대로도 엄청난 곳이지만 앞으로는 엄두도 내지 못할 곳으로 변할 예정입니다.

특히 GBC는 곧 삽을 뜰것으로 보입니다.

지금에야 하세월로 느껴지지만 막상 삽을 뜨고 속도를 내기 시작하면 대략 23년 가령에 완공이 되지 않을까 싶네요.

일단 GBC만 완공되더라도 파급력은 굳이 말할 필요가 없을 정도이겠죠.

개포의 두번째 핵심 가치는 여기에 있습니다.

삼성동에 인접한 몇안되는 대규모 택지지구입니다.

대치동 일대와 압구정 재건축이 되기전에는 사실상 유일무이하다고 보아도 무방합니다.

시간을 두고 발전해나가는 삼성동일대의 기운을 제대로 받을 수 있는 곳인 것이죠.

개발호재로서는 최상급의 호재를 끼고 있는 것이 개포동이 가진 중요 가치 중 하나입니다.

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마지막으로 핵심 가치는 바로 강남 최대규모의 택지지구라는 측면입니다.

개포동 새아파트의 무서움은 바로 규모와 연계성에서 비롯됩니다.

하나하나가 작지않은 규모입니다.

래미안개포루체하임을 제외한 모든 분양을 완료하거나 앞둔 아파트들의 규모가 1000세대 이상의 대단지 아파트입니다.

최소 1320세대부터 최대 6642세대까지 엄청난 규모의 단지들이 '연계성'있게 이어지고 있습니다.

규모의 경제로 각각의 단지가 어마어마한 상품성으로 무장할 가능성이 매우 높습니다.

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전체적인 단지의 규모를 살펴보면 개포동의 가치를 보다 깊게 이해할 수 있습니다.

서울의 주요 뉴타운의 규모와 비교해보도록 하겠습니다.

확정된 개포 재건축(1.8만세대) & 모두 재건축시(대략 3만세대)

vs

장위뉴타운 : 1.46만세대

길음뉴타운 : 1.4만세대

은평뉴타운 : 1.7만세대

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뉴타운이 해당 지역에 가져다 주는 파급력은 이미 뉴타운 전지역에서 확인한바 있습니다.

다른지역도 아닌 강남구에 뉴타운을 넣는다면?

이제까지는 없던 종류의 파급력을 불러일으킬 것이라는 것을 상상하는 것이 전혀 어렵지 않습니다.

또하나 개포동이 무서운 측면은 도시의 완성 속도입니다.

지지부진한 타 뉴타운 혹은 재정비구역과는 다르게 22년 말이면 사실상 개포동 전체 재건축의 60프로가 넘어가는 수준인

18355세대가 완성 됩니다.

지도에서 보듯 파란색 부분이 이미 준공시점이 대략적으로 확정된 단지입니다.

개포 최대 단지인 개포 주공 1단지를 마지막으로 새로운 개포의 서막을 여는 것입니다.

개포가 1차적으로 천지개벽을 하는 시점이며 시간적으로 고작 3년 남짓한 시간 밖에 남지 않았습니다.

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그에 그치지 않고 주황색으로 된 단지들 역시 공격적으로 재건축을 추진하고 있는 상황입니다.

해당 주황색에 해당하는 7300세대 가량이 완성되면 총 25600세대 가량, 사실상 거의 90%에 육박하는 수준으로

개포 신도시가 완성이 됩니다.

서울내 그 어떤 뉴타운보다도 높은 상품성과 균질성으로 해당 일대가 '빠르게'채워지는 것입니다.

강남이라는 브랜드에 New를 입힌다고 생각하면 미래가치가 상상이 될 것입니다.

개포동은 향후 5년간 가장 새로운 강남이 되는 것이 확정되어 있으며

이것만 보아도 왜 대한민국 최고의 주거지 반열에 오를지 답이 나오실 겁니다.

교통 - 개포동의 유일한 약점

개포동 전체에 유일하게 아쉬운 점입니다.

지도를 통해서 살펴보겠습니다. 흔히 역세권으로 여겨지는 500m반경으로 하였을때 대부분의 단지가 들어오지만 가장 아쉬운 점은 대부분의 노선이 분당선입니다.

몇몇 제한된 단지만 3호선을 끼고 있습니다. 워낙 삼성동 일대와 물리적 거리가 가깝기에 직주근접은 변변찮은 지하철에도 불구하고 여전히 강남쪽으로는 최상급이지만 그래도 지하철이 부족한 점은 여전히 아쉬운 측면입니다.

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물론 개포동의 가치 자체를 흔들만한 요소는 아닙니다.

어차피 기본적으로 강남일대의 직주근접을 타겟으로 하는 곳입니다. 굳이 여의도,종로 일대 접근성이 훌륭할 필요가 없으며

부족한 지하철에도 절대적인 거리만으로도 강남 직주근접은 최상급으로 꼽힐 곳입니다.

교육 -개포동의 핵심 가치가 될 요소. 대치동을 이어 No.2의 교육특구가 될 잠재력을 가진 곳

개포의 가장 핵심 가치가 될 부분입니다.

전통적으로 훌륭한 학군과 대치동을 제외한 대한민국 최고 대치동 학원 접근성, 뉴타운 이상 규모의 최상급 신축이 대거 쏟아지는 곳입니다.

개인적으로는 대치동다음으로 No.2의 교육특구가 될 자질을 모두 갖추었다고 생각하는 곳입니다.

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일단 대치동 학원 접근성을 대략적으로 살펴보겠습니다.

지도 반경으로 살펴보면 알겠지만 개포동의 중심에서 대략적으로 반경으로 살펴보면 2Km내에 대치동 일대가 모조리 들어옵니다.

단지에 따라서 도보권, 그리고 버스 혹은 라이딩 기준으로 10분내외의 시간입니다.

대한민국 최대의 교육 인프라를 10분 정도 사정권으로 이용할 수 있는 강남권에서도 거의 유일무이하다 싶은 '대규모 신축 아파트 촌'입니다.

그간 대치동의 오래된 아파트에서 고생해야 했던 맹모들의 마음을 일거에 사로잡을 수 있는 완벽한 조건입니다.

사실상 No.2의 교육 특구가 될 수 있는 완벽한 입지적 요인을 갖추었다고 볼 수 있는 것이죠.

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또한 전통적인 강한 학군지역입니다.

일단 숫자로 살펴보겠습니다.

개포동의 경우 멸실이 대규모로 진행되었거나 혹은 진행되는 곳이기에 현재 특목고 성적을 살펴보는 것은 큰 의미가 없습니다.

그래도 주요 중학교의 특목고 진학률을 살펴보도록 하겠습니다.

확실히 특별한 느낌을 가져다 주는 숫자는 아닙니다.

결국 일대가 모두 완성된 이후의 숫자를 살펴보는 것이 관건이 아닐까 싶습니다.

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하지만 강남구, 특히 대치동 일대의 경우 특목고 진학률로만 설명되지 않는 학군의 특수성이 있습니다.

바로 특목고 버금가는 일반고의 입결 성적 때문입니다.

개포동 일대에 대표적인 학교인 중산고와 개포고의 2019년 진학성적을 살펴보겠습니다.

의미있는 지표입니다.

지금도 상당한 퍼포먼스인데 일대가 완성된 이후에 보여줄 퍼포먼스는 벌써부터 기대가 되는 바입니다.

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조목조목 살펴보면 볼 수록 의심의 여지가 없습니다.

엄청난 학군가치를 보일 지역이라 믿어의심치 않습니다.

서울 그 어떤 지역도 넘볼 수 없는 '대치 학군'의 수혜를 직접적으로 받는 유일한 지역으로서의 개포,

22년 이후 개포동의 학군은 어떻게 변모해 있을까요?

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큰 상상력이 필요하지 않은 부분입니다.

환경 - 강남구 타지역과 차별화를 가져다 줄 '친환경'요소

개포가 타 강남구 지역과 가장 차별화되는 이미지중 하나는 바로 '친환경'요소입니다.

뒤쪽으로 대모산을 끼고 있고 앞으로는 양재천이 흐르는 완벽한 배산임수 지형입니다.

강남구에서도 '환경'이라는 측면에 있어서 가장 메리트를 가지는 지형입니다.

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기본적으로 녹지율이 엄청나게 높습니다.

그러한 가운데 대단지 아파트들이 연계성있게 들어서기 때문에

일대가 연계성 있는 대규모 공원화가 될 가능성이 매우 높습니다.

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부자들이 좋아하는 완벽한 베드타운으로서 입지요인을 갖추었다고 볼 수 있습니다.

인프라

지금도 최고 수준이지만 앞으로 더 좋아질 인프라입니다.

기본적인 인프라가 최고 수준입니다.

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상권은 삼성동 코엑스 스타필드, 현대백화점

병원은 강남 삼성병원, 연세세브란스

그리고 수서역 일대의 SRT 교통 인프라를 누릴 수 있는 곳입니다.

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양재쪽 일대와 접근성도 좋습니다.

양재코스트코,이마트,하나로마트등 내놓으라는 대형쇼핑몰 및 마트 접근성도 최상급입니다.

역시나 딱히 흠잡을 만한 부분이 없습니다.

아파트 상품성 -최상급의 상품성

굳이 찾아보지 않아도 최상급의 상품성을 가진 곳임에 틀림없습니다.

최상급 입지에 있어서 핵심적인 요소인 커뮤니티가 어떻게 구성되어 있는지를 준공하였거나 혹은 준공을 앞둔 아파트들 위주로 간단하게 짚고 넘어가도록 하겠습니다.

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1.개포주공 2단지 재건축 - 래미안블레스티지

세대수 : 1957세대

준공일 : 19년 2월

커뮤니티 : 수영장(25m 4레인),사우나,필라테스,골프연습장,스크린골프장,카페테리아,피트니스,GX룸,헬스케어,코인세탁실,문화센터,맘스카페,키즈룸,연회장(조식,중식서비스),바베큐장

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2. 개포주공3단지 - 디에이치아너힐스

세대수 : 1320세대

준공일 : 19년 8월

커뮤니티 : 휘트니스,스카이라운지,실내체육관,연회장,카페테리아,게스트하우스,수영장(25m 3레인),사우나,골프장(비거리 15미터 복층형),실내클라이밍,도서관,아트름,개인스튜디오

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3. 개포주공8단지 -디에이치자이개포

세대수 : 1996세대

준공일 : 21년 7월

커뮤니티 : 실내수영장,실내골프연습장,키즈짐,클럽하우스,사우나,독서실,스터디룸,북카페,복층형 피트니스,작은도서관

4.일원동 현대사원아파트 - 래미안개포루체하임

세대수 : 850세대

준공일 : 18년 11월

커뮤니티 : 골프연습장,GX룸,게스트룸,카페테리아,사우나,피트니스,도서관,독서실

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5.개포시영- 래미안개포포레스트

세대수 : 2296세대

준공일 : 20년 9월

커뮤니티 : 스카이라운지,하늘도서관,게스트룸,작은도서관,사우나,피트니스,GX룸,골프장,키즈카페,코인세탁실,

향후 전망

서울시 전체를 통틀어도 향후 10년간은 독보적으로 유망한 곳이라고 생각합니다.

압구정동,대치동 일대 재건축이 아직 요원하다는 측면에서 개포동의 재건축은 분명 훌륭한 대안이 될 수 있는 곳입니다.

일종의 대치동,압구정동 재건축의 예고편으로서 역할을 충분히 하는 것이죠.

하지만 강남구의 예고편이 서울 대부분의 구의 본편보다 훨씬 엄청난 파급력을 불러일으킬것이 자명해 보입니다.

압도적인 속도를 자랑하고 있습니다. 이제 2~3년이면 대략 60%이상 완성이 된 '개포뉴타운'의 모습을 볼 수 있을테니깐요.

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유일한 약점으로 꼽히는 부분은 교통입니다.

변변한 교통이 없습니다. 분당선 하나로는 해당 지역을 모두 Cover하기에 역부족입니다.

물론 강남권을 기반으로 하는 곳이기에 직주근접 걱정은 할 필요가 없습니다.

지하철이 없으면 자전거를 타고가도 무방한 직주근접 수준입니다.

그리고 이 지역의 핵심 가치가 '교육'과 '환경' 그리고 '신축'에 있다는 것을 생각해보면 해당지역의 가치를 흠집내기에는 어려움이 있을 것으로 보입니다.

[출처] 지역뒷담화 - 개포이야기|작성자 구번타자 홈런왕