임대주택 사업자 관련 질답

임대 주택 사업자 관련 추가 궁금해 하실 질문 답변을 아래와 같이 정리해 보았습니다.

Q. 재건축, 재개발 등으로 임대주택이 멸실되었다. 이후 임대등록할 경우 임대기간이 합산되고 불이익은 없나요?

   - 소득세법 시행령 제167조의3의 규정에 의한 임대주택이 재개발로 철거된 경우에는 철거된 재개발 

공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하며, 재개발 후 신축된 주택의 임대기간을 합산하여 임대기간을 계산합니다.

   - 재개발, 재건축으로 의무임대기간을 못 지켜도 과태료, 지방세 감면액에 대한 불이익 없습니다.

 

참고로, 재건축, 재개발의 경우... 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니한다. 

리모델링의 경우도 문의를 많이 하시는데 도정법에 재건축, 재개발은 명기되어 있으나 리모델링의 경우 관련 법령이 없어 이 부분은 국토부에 질의해서 답변을 얻으셔야 합니다. 개인적인 생각으로 재개발, 재건축과 동일한 기준을 적용할것으로 보입니다만 알수 없는 국토부 이기에 어떤 답변이 올지도 알수 없으니 정식으로 문의해서 답변을 받으신후 보관 하시기 바랍니다.

Q. 재건축, 재개발, 리모델링 등으로 임대주택이 멸실되었다. 이후 임대등록할 때 면적, 가격이 상승되어도 기존의 임대주택으로 등록할 수 있는가?

 - 소득세법 시행령 제167조의3의 규정에 의한 임대사업자 등록 후 임대개시당시 임대주택 요건을 충족한 임대주택이 재개발로 주택이 신축되어 주택면적이나 기준시가가 임대주택 요건을 초과하여도 소득세법 시행령 제154조제10항 및 동법 시행령 제155조제19항을 적용한다.

Q. 준공공임대사업자가 준공공임대사업자에게 임대주택을 매도하였다. 임대기간이 합산되는가?

​ - 합산되지 않는다.

 - 매도자는 과태료 없음(단, 지방세 감면액 토해야 함)

 - 일반인에게 매도 시 과태료, 지방세 감면액 토해야 함.

 - 매도자는 의무임대기간을 채우지 못했으므로 양도세 특례 받지 못함.

 - 매수자가 기존 임대사업자여도 해당 주택을 임대주택으로 등록한 시점 이후 다시 의무임대기간 산정.

 - 임대주택 등록 후 일반인에게 임대주택을 양도 시에 과태료, 감면받은 지방세를 물면 되므로, 임대주택을 등록하면 양도할 수 없다는 말은 사실은 ㅡ약간 오버해서 말하자면ㅡ 엄살이다.

 

Q. 임대사업자 등록 취소가 가능한가?

- 1개월 내 취소 시 과태료 부과되지 않음. 그 이후는 10백만원 과태료(지자체에 따라 할인해 준다고 함)

 

Q. 민특법 상의 단기임대사업자에서 장기임대사업자로 변경이 가능한가?

- 가능하다. 단기임대기간의 50%를 최대 5년 내에서 인정해 준다.

Q. 준공공임대사업자가 '임대주택'을 매도할 때의 조특법 상의 양도세 특례 (거주주택의 매도가 아님)

 

      가) 15.1.1~17.12.31까지 주택 매입 후 3개월 내 임대사업자 등록 및 10년 후 매도

           - 양도차액 100분의 100의 공제율 적용 및 감면액의 20%는 농특세 부과

           - 임대주택 등록 후 중과적용이 배제되는 주택은 장기임대주택이며, 준공공임대주택은 원칙적으로

             중과적용이 배제되지는 않는다. 다만 준공공임대주택 중 6억(비수도권 3억) 이하 임대주택에 대해서는

             중과적용 제외됨

           - 6억 초과 주택에 한하여 양도세율은 이에 따라 상황에 따라 1주택자 : 6~40%, 2주택자 : 16~50%,

             3주택이상 : 26~60% 양도세율 적용될 것

           - 6억 초과 주택에 대해 중과할 때 장기임대주택도 주택 수에 포함됨

           - 조특법 97조 5항

           - 준공공임대주택을 등록할 때 6억 이하일 때에 등록하시는 것이 좋겠습니다. 6억이 넘어도 됩니다.

 

      나) 주택 매입 후 3개월 경과 시점에 임대사업자 등록 및 10년 후 매도 시 양도차액의

           100분의 70의 공제율 적용

           - 임대주택 등록 후 중과적용이 배제되는 주택은 장기임대주택이며, 준공공임대주택은 원칙적으로

             중과적용이 배제되지는 않는다. 다만 준공공임대주택 중 6억(비수도권 3억) 이하 임대주택에 대해서는

             중과적용 제외됨

           - 6억 초과 주택에 한하여 양도세율은 이에 따라 상황에 따라 1주택자 : 6~40%, 2주택자 : 16~50%,

             3주택이상 : 26~60% 양도세율 적용될 것

           - 6억 초과 주택에 대해 중과할 때 장기임대주택도 주택 수에 포함됨

           - 가)항에도 해당하는 임대주택은 가), 나)를 선택 가능하며 실질적으로 가), 나)의

             차이가 크지 않다고 함

           - 준공공임대주택을 등록할 때 6억 이하일 때에 등록하시는 것이 좋겠습니다. 6억이 넘어도 됩니다.

​           - 조특법 97조 3항

 

      * 2018년에 법령이 개정되어 10년, 2017년 등의 기준이 바뀐다고 합니다.​​

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​Q. 양도세 특례는 임대사업자 등록 이후의 양도차액에 대해서인가?

      - 아니다. 97조 3항의 장특공은 취득시점부터 매도 시점까지이다.

      - 이 점은 매우 매력적이다. 취득시점이 아니었다면 답이 없었을 것이다.

      - 97조 5항의 경우 임대사업자 등록시점이 곧 취득시점이다.

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Q. 의무임대기간이 지나 폐업해도 양도세 특례를 적용받을 수 있는가?

      - 97조 3항의 경우 폐업해도 된다고 하며,

      - 97조 5항의 경우 폐업하면 안 된다고 하는데 가급적 사업자를 유지하면서 매도 후 폐업하는 것이 좋다.

     - 사업자 폐업하면 거주주택의 1주택 비과세를 받지 못하므로 거주주택을 미리 매도한

       경우가 아니라면 폐업할 이유도 없다.

Q. 임대주택의 매도 시 세액감면 신청서 구비 서류는 무엇인가?

      - 임대사업자 등록증
      - 임대차계약서 사본 1부 (이전 모든 임대차계약서이다)
      - 임차인의 주민등록표 등본 또는 주민등록증 사본 1부
      - 매매 계약서 사본 및 계약금 지급일을 입증할 수 있는 서류 1부

 

Q. 준공공임대사업자가 '거주주택'을 매도할 때의 소득법 상의 양도세 특례(임대주택의 매도가 아님)

​      - 소득세법 155조 19항에 의거하여 임대주택이 다음과 같은 조건일 때 1가구 1주택으로 비과세 적용

      - 거주주택에 거주 2년 이상(거주하지 않아도 되는 경우가 있다는데 그것은 개별 확인 요망)

      - 거주주택 외 나머지 주책은 장기임대주택의 조건을 만족해야 한다.

      - 임대주택의 임대개시일 당시 임대주택의 가격이 6억원(비수도권 3억원) 이하

      - 5년 이상 장기임대주택(세무서 & 시군구청 등록)

      - 거주주택이 9억원 초과일 경우 9억 초과는 별도 세율 적용

      - 임대주택을 등록할 때 6억 이하일 때에 등록하시는 것이 좋겠습니다.

      - 아울러 임대주택의 임대를 유지하여야 하므로 임대주택사업자 폐업하지 않는 것이 좋겠습니다.